Prinsip Privity of Contract dalam Perjanjian Pemanfaatan Tanah yang Objeknya telah Dilelang dan Dimiliki oleh Pihak Lain

Sebagaimana kita ketahui bahwa di atas hak atas tanah (hak primer) dapat diterbitkan hak atas tanah lainnya (hak sekunder) berdasarkan suatu perjanjian antara pemilik tanah (hak primer) dengan pemohon hak atas tanah (hak sekunder), di antaranya Hak Guna Bangunan (HGB) di atas Hak Pengelolaan (HPL), Hak Guna Bangunan (HGB) di atas Hak Milik (HM), Hak Pakai (HP) di atas Hak Pengelolaan (HPL) dan hak-hak atas tanah lainnya. Perjanjian antara pemegang hak atas tanah primer dengan pemegang hak atas tanah sekunder tersebut diistilahkan sebagai Perjanjian Pemanfaatan Tanah (PPT) yang secara yuridis mengikat para pihak yang membuatnya sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 1315 BW atau yang dikenal dengan prinsip privity of contract. Dalam Perjanjian Pemanfaatan Tanah tersebut tentu mengatur mengenai hak-hak dan kewajiban-kewajiban dari pemegang hak primer dan pemegang hak sekunder atas tanah yang bersangkutan.

Lelang, pailit, hak atas tanah primer, hak atas tanah sekunder, boedel pailit

Menjadi permasalahan adalah apabila pemegang hak sekunder, misalnya HGB di atas HPL diputus pailit oleh Pengadilan yang berwenang, maka segala asetnya termasuk HGB di atas HPL tersebut akan menjadi boedel pailit para krediturnya. Apabila tidak terjadi perdamaian antara pemegang HGB di atas HPL tersebut dengan para krediturnya, maka kurator akan melelang boedel pailit milik debitur, termasuk HGB di atas HPL.

Dalam keadaan demikian, apabila HGB di atas HPL tersebut telah dilelang dan ditentukan pemegang lelangnya, maka pemenang lelang merupakan pemilik yang sah dari HGB di atas HPL. Menjadi permasalahan kemudian adalah pemilik HGB di atas HPL yang baru tersebut apakah terikat dengan perjanjian pemanfaatan tanah yang sebelumnya telah dibuat oleh pemegang HPL dengan pemilik HGB di atas HPL yang lama sebagai dasar terbitnya HGB di atas HPL tersebut, mengingat sebagai bagian dari perjanjian, maka ketentuan Pasal 1315 BW terkait privity of contract juga mengikat dalam perjanjian tersebut.

Apabila privity of contract juga berlaku dalam perjanjian pemanfaatan tanah tersebut, maka pemegang HGB di atas HPL yang baru tidak dapat dipaksakan untuk mengikuti ketentuan yang disepakati dalam perjanjian pemanfaatan tanah tersebut, namun hal ini jelas tidak memberikan perlindungan bagi pemegang hak primer terkait hak-hak yang seharusnya diterima oleh pemegang hak primer atas pemberian hak sekunder di atas tanah hak primernya sebagaimana telah disepakati dalam perjanjian pemanfaatan tanah, karena secara tidak langsung dengan adanya prinsip privity of contract, maka pemegang HGB di atas HPL yang baru tidak terikat dna tidak dibebani kewajiban untuk menyelesaikan hak-hak dari pemegang hak primer dalam perjanjian pemanfaatan tanah. Namun di sisi lain, apabila dipaksakan bahwa pemenang lelang atau pemegang HGB di atas HPL yang baru tersebut dipaksakan untuk tunduk pada perjanjian pemanfaatan tanah yang tidak ikut disetujuinya, maka hal ini juga tidak memberikan keadilan bagi pemegang HGB di atas HPL yang baru.

Berkaitan dengan permasalahan tersebut, tidak terdapat peraturan perundang-undangan yang menjembataninya. Apakah kemudian harus dilakukan pembatalan atas perjanjian pemanfaatan tanah yang lama dan diterbitkan perjanjian pemanfaatan tanah yang baru antara pemegang hak primer dengan pemenang lelang untuk selanjutnya dipergunakan sebagai dasar terbitnya HGB di atas HPL yang baru, ataukah perjanjian pemanfaatan tanah yang lama berikut HGB di atas HPL yang ada masih dapat diteruskan dengan berbagai permasalahan yang ada.

~igp