Sebagaimana diutarakan oleh Prof. Sogar Simamora, bahwa kontrak adalah suatu proses yang pembentukannya melibatkan 3 (tiga) tahap, yakni pre-contractual, contractual Dan post-contractual.
Pada tahap pre-contractual, berlaku norma syarat keabsahan perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 BW, yakni syarat subjektif terkait sepakat dan cakap, serta syarat objektif terkait objek dan causa yang diperbolehkan.
Selanjutnya pada tahap contractual berlaku teori-teori pembentukan kesepakatan, yang dalam perkembangannya terbagi dalam 4 (empat) teori, yakni teori pernyataan, teori pengiriman, teori penerimaan dan teori pengetahuan. Negara penganut civil law system condong menerapkan teori penerimaan, sekalipun terdapat peluang pihak yang memberikan penawaran tidak membaca akseptasi tersebut, namun risiko ditanggung oleh pihak yang memberikan penawaran. Sedangkan negara common Law lebih menerapkan teori pengiriman, mengingat pihak yang memberikan penawaran sepatutnya mengetahui bahwa pihak yang memberikan akseptasi akan mengirimkan jawaban akseptasinya melalui Surat pos.
Kemudian tahap post-contractual berlaku norma perjanjian sebagaimana telah disepakati oleh para pihak.
Beberapa waktu terakhir, banyak perkara masuk berkaitan dengan status objek perjanjian setelah berakhir nya perjanjian yang menimbulkan sengketa di antara para pihaknya.
Salah satunya berkaitan dengan status bangunan yang didirikan oleh pihak penyewa tanah, di atas tanah yang disewanya dari pemilik tanah. Setelah berakhir nya perjanjian sewa tanah, bagaimana status kepemilikan bangunan tersebut?
Sebagaimana diketahui bahwa Indonesia menganut asas pemisahan horizontal, yakni pemilik tanah belum tentu pemilik bangunan di atasnya, melainkan bangunan di atas tanah tersebut dapat dimiliki oleh pihak lain. Namun secara yuridis, bukti kepemilikan atas bangunan sampai dengan saat ini belum diatur secara tegas dalam peraturan perundang-undangan. Hal ini dapat menjadi catatan bagi penyusun undang-undang, dimana sampai dengan saat ini, pemilik bangunan yag mendapatkan status Dan pengakuan berupa sertipikat hanya pemilik bangunan satuan rumah susun, sekalipun dalam kepemilikan satuan rumah susun tersebut juga terdapat kepemilikan bersama atas bagian tanah bersama.
Kembali pada permasalahan status bangunan setelah berakhir perjanjian sewa, secara yuridis tidak terdapat ketentuan yang mengatur Hal tersebut. Mengapa?? Karena sudah sepatutnya hal tersebut disepakati oleh para pihak.
Bagaimana bila dalam perjanjian tidak disepakati status bangunan tersebut?? Mau tidak mau, harus diselesaikan melalui prosedur penyelesaian perkara baik litigasi maupun non litigasi. Hal tersebut jelas memakan biaya Dan waktu yang tidak sedikit, terlebih apabila tidak tercapai titik temu di antara para pihaknya.
Bagaimana solusinya??
Semoga rekan sejawat dapat memberi advice kepada klien untuk memasukkan klausul Akibat Pengakhiran Perjanjian Salam setiap perjanjian. Misal dalam perjanjian sewa tersebut dapat diatur bangunan menjadi milik pemilik tanah secara cuma-cuma, atau dengan kompensasi, atau pemilik bangunan wajib membongkar bangunan tersebut, atau pemilik tanah berhak membongkar dengan biaya pemilik bangunan.. apapun itu sesuai kesepakatan para pihak.
Hal ini berlaku pula untuk perjanjian lain yang memiliki jangka waktu.
Mungkin jika perjanjian tersebut berbentuk BOT tidak menjadi permasalahan, mengingat secara alamiah, bentuk perjanjian BOT pasti mewajibkan pemilik bangunan untuk melakukan penyerahan bangunan di akhir Masa kerjasama.
Selain klausul Akibat Pengakhiran Perjanjian, perlu juga diatur klausul-klausul penting, antara lain Klausul besaran ganti rugi apabila salah satu pihak melakukan pelanggaran ketentuan larangan atau kerahasiaan, dimana ganti rugi tersebut wajib diserahkan secara tunai dan sekaligus pada saat pihak yang didirikan mengajukan peemintaan, serta tanpa melalui putusan peradilan.
Toh sekalipun terjadi gugatan, sudah sepatutnya Hakim mengabulkan ganti rugi tersebut.
~igp
Tidak ada komentar:
Posting Komentar